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Passt unser Budget zum Traumhaus?

Die Zeiten für den Kauf und die Finanzierung eines KitzlingerHauses waren selten besser als heute. Auch als Geldanlage bietet das eigene Haus viele Vorteile gegenüber z.B. Sparzinsen. Immobilienkäufern die finanzieren möchten, stehen historisch niedrige Hypothekenzinsen zur Verfügung. Hier finden Sie zehn wichtige Finanzierungstipps für den Traumhausbau.

Tipp 1: Verschaffen Sie sich den Überblick

Das Traumhaus ist gefunden, Geldgeber machen Ihnen verlockende Angebote. Doch allzu einfach können Sie es sich in Sachen Immobilienfinanzierung nicht machen. Bevor Sie den ersten Kreditvertrag unterschreiben, sollten Sie sich in aller Ruhe einen realistischen Überblick verschaffen.

• Wie viel Geld benötigen Sie unterm Strich tatsächlich von der Bank?
• Wie viel Geld steht Ihnen monatlich für die Finanzierung zur Verfügung?
• Reicht das Eigenkapital?

Wer von Anfang an das Gefühl hat, die Finanzierung könnte eng werden, sollte die Finger vom vermeintlichen Traumhaus lassen und beim Immobilienkauf lieber die Ansprüche zurückschrauben. Verschaffen Sie sich einen Überblick über den finanziellen Rahmen, noch bevor Sie sich auf die Suche nach einer geeigneten Immobilie machen. Wer seine finanziellen Möglichkeiten von Anfang an kennt, ist vor einem späteren finanziellen Fiasko besser geschützt.

 

Tipp 2: Bringen Sie ausreichend Eigenkapital ein

Von einer Finanzierung ohne Eigenkapital sollten Sie die Finger lassen. Was in der Theorie verlockend klingt, birgt in der Praxis nicht abzuschätzende Risiken. Experten raten, beim Immobilienkauf grundsätzlich 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises an Eigenkapital einzubringen. Auch wenn Finanzierungszinsen günstig sind wie nie, bergen sie doch ein längerfristiges Risiko für jede Immobilienfinanzierung.

 

Tipp 3: Informieren, vergleichen und clever verhandeln

Nehmen Sie sich viel Zeit, um die Finanzierung Ihrer Traumimmobilie zu planen. Informieren Sie sich gründlich über die unterschiedlichen Finanzierungsmöglichkeiten. Es lohnt sich, die Angebote verschiedener Finanzierer zu vergleichen. Trauen Sie sich, die Anbieter gegeneinander auszuspielen. Denn wer mit Geldgebern clever verhandelt, kann bei der Immobilienfinanzierung jeden Monat sparen. Wichtig: Achten Sie beim Vergleich unbedingt auf den effektiven Jahreszins. Denn dieser berücksichtigt neben der Zinsrate auch die Gebühren, die für den Kredit anfallen.

 

Tipp 4: Den richtigen Finanzierungsmix wählen

Eine gesunde Finanzierung besteht aus dem richtigen Mix. Verlassen Sie sich niemals auf nur einen Hypothekenkredit, sondern versuchen Sie, unterschiedliche Modelle zu kombinieren. Sinnvoll kann es zum Beispiel sein, einen Teil des Darlehens über einen Bausparvertrag zu finanzieren, ein Banken-Darlehen in Anspruch zu nehmen und eventuell einen Kredit von der KfW-Bank. So verfügen Sie über unterschiedliche Laufzeiten und somit auch über verschiedene Möglichkeiten etwaiger Sondertilgungen. Auch die Zinsbindung endet bei einem Finanzierungsmix in der Regel nicht für alle Darlehen zur gleichen Zeit.

 

Tipp 5: Tilgungsrate hoch genug ansetzen

Zugegeben: Es klingt verlockend, wenn Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung mit nur einem Prozent Tilgung zurückzahlen. Die Kehrseite: Wer mit niedriger Tilgungsrate seinen Kredit abstottert, kommt nur im Schneckentempo von seinen Schulden herunter. Wer es sich finanziell erlauben kann, sollte über eine zweiprozentige Tilgungsrate nachdenken. Reichen die finanziellen Mittel nicht aus, empfiehlt es sich zumindest, zeitgleich ein Barvermögen anzusparen, das am Ende der Zinsbindung für eine Sondertilgung genutzt werden kann. Ziel sollte es immer sein, am Ende der Berufslaufbahn über ein schuldenfreies Eigenheim zu verfügen.

 

Tipp 6: Gehen Sie auf Nummer sicher und planen Sie finanzielle Spielräume ein

Stecken Sie möglichst nicht alle finanziellen Reserven in die Hausfinanzierung. Wer über finanzielle Polster verfügt, ist auch gegen ungeplante Ausgaben gewappnet, wenn zum Beispiel die Waschmaschine versagt oder Ihr Auto nach einem Unfall nur noch Schrottwert besitzt. Ideal ist eine eiserne Reserve in Höhe von einigen tausend Euro.

 

Tipp 7: Nebenkosten berücksichtigen

Kalkulieren Sie die monatliche Finanzierung nicht zu knapp. Denn sind Sie erst einmal Immobilienbesitzer, fallen automatisch diverse Nebenkosten an. Zu den Nebenkosten gehören zum Beispiel die jährliche Grundsteuer, Versicherungen für die Immobilie und den Hausrat sowie die Ausgaben für Strom, Wasser und Wärme. Auch der Kauf der Immobilie an sich verursacht Nebenkosten, zum Beispiel die Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren und möglicherweise eine Maklercourtage.

 

Tipp 8: Holen Sie sich Unterstützung bei der Finanzierung und nutzen Sie Fördermittel

Warum sollten Sie Ihren Immobilienkauf allein finanzieren? Im Zuge der Eigenheimförderung stellt der Staat verschiedene Förderprogramme zur Verfügung. Prüfen Sie, welche Zuschüsse für Sie in Frage kommen. Informieren Sie sich außerdem gründlich über etwaige Steuervorteile, die der Hauskauf mit sich bringt.

 

Tipp 9: Denken Sie schon heute an die Anschlussfinanzierung

Planen Sie Ihre Hausfinanzierung vorausschauend, auch, wenn eine 15- oder 20-jährige Zinsbindung zunächst unvorstellbar lang erscheint. Eine Möglichkeit, die Anschlussfinanzierung zu sichern, ist ein sogenanntes Forward-Darlehen. Dabei wird die Darlehenssumme erst nach Ablauf einer bestimmten Frist ausgezahlt. Mit Hilfe eines Forward-Darlehens können Sie sich zum Beispiel langfristig besonders niedrige Finanzierungszinsen sichern. Weitere Möglichkeiten, die Anschlussfinanzierung zu sichern, können Sparverträge sein, in denen Sie über einen bestimmten Zeitraum eine festgelegte Summe ansparen. Allerdings muss die Hausfinanzierung für eine solche Rücklagenbildung ausreichend Luft lassen.

 

Tipp 10: Lassen Sie Raum für Sondertilgungen

Sondertilgungen sind ein geeignetes Mittel, um die Rückzahlungsphase der Immobilienfinanzierung deutlich zu verkürzen. Wenn Sie absehen können, dass Sie zum Beispiel eine Erbschaft oder die Auszahlung einer Lebensversicherung erwarten, sollten Sie mit Ihren Geldgebern Möglichkeiten zur Sondertilgung vereinbaren. Wer zur Hausfinanzierung einen Bausparvertrag einsetzt, ist diesbezüglich immer auf der sicheren Seite. Zwar sind die Finanzierungszinsen bei einem Bausparvertrag in der Regel etwas höher als bei anderen Kreditverträgen. Dafür haben Sie jederzeit die Möglichkeit, die Finanzierungsphase durch Sondertilgungen zu verkürzen.

Wer ökologisch und effizient baut, bekommt noch günstiger Geld

KfW Thematik, Fördermöglichkeiten

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Eigenleistung als Eigenkapital

 

Tatsächlich kann, wer selbst am Bau mit anpackt, sein Säckel um einige Tausend Euro schonen. Doch die scherzhaft auch „Muskelhypothek“ genannte Eigenleistung ist nicht ganz ohne. Denn sie erfordert nicht nur entsprechendes handwerkliches Können. Eigenleistung kostet auch viel Kraft und Zeit – und diese Komponenten sollten angehende Häuslebauer in keinem Fall unterschätzen, warnen Experten. Auf den ersten Blick sieht die Rechnung gut aus: Laut dem Verband Privater Bauherren (VPB) ließen sich bei einem Reihenhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche auf drei Etagen und Keller die reinen Baukosten von 275.000 Euro um etwa 25.000 Euro drücken, wenn der künftige Besitzer selbst mit Hand anlegt. Doch hinter dieser Summe stecken auch sage und schreibe fast 850 Arbeitsstunden.

Tatsächlich kann, wer selbst am Bau mit anpackt, sein Säckel um einige Tausend Euro schonen. Doch die scherzhaft auch „Muskelhypothek“ genannte Eigenleistung ist nicht ganz ohne. Denn sie erfordert nicht nur entsprechendes handwerkliches Können. Eigenleistung kostet auch viel Kraft und Zeit – und diese Komponenten sollten angehende Häuslebauer in keinem Fall unterschätzen, warnen Experten.

Auf den ersten Blick sieht die Rechnung gut aus: Laut dem Verband Privater Bauherren (VPB) ließen sich bei einem Reihenhaus mit 140 qm Wohnfläche auf drei Etagen und Keller die reinen Baukosten von 275.000 Euro um etwa 25.000 Euro drücken, wenn der künftige Besitzer selbst mit Hand anlegt. Doch hinter dieser Summe stecken auch sage und schreibe fast 850 Arbeitsstunden.

Lange Nächte auf der Baustelle

Kann ich das leisten? Diese Frage sollte sich also jeder zunächst einmal stellen, bevor er sich auf das Wagnis „Muskelhypothek“ einlässt. Denn wer nicht zufällig gerade im Lotto gewonnen hat, wird in der Regel einer Arbeit nachgehen. Nach Feierabend auf der Baustelle noch malochen, will also gut überlegt sein. Ganz zu schweigen von der Frage, ob das die Familie und die Ehe auch mitmacht. „Als Bauherr bin ich ohnehin schon enorm zeitlich eingespannt, weil ich für den reibungslosen Ablauf auf der Baustelle sorgen muss“, gibt Alexander Wiech von der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund zu bedenken. „Wer sich dann noch die Eigenleistung antun will, verbringt unter Umständen jedes Wochenende und selbst Nächte auf der Baustelle.“

Hinzu kommt, dass der Bauherr schließlich nicht einfach werkeln kann, wie er will. Das Bauunternehmen hat in der Regel einen konkreten Zeitplan – und in den muss sich die Eigenleistung terminlich nahtlos einfügen. Kommt es zu Verzögerungen am Bau, weil der Bauherr nicht rechtzeitig seinen Teil der Arbeit erbracht hat, muss er im Fall des Falles hierfür haften. Und schlimmstenfalls verliert er sogar seine Gewährleistungsansprüche. Nämlich dann, wenn nicht mehr genau nachzuvollziehen ist, ob eventuelle Schäden auf die Eigenleistung oder die Arbeiten des Bautrupps zurückzuführen sind. Auf der sicheren Seite sind Bauherren, wenn sie tatsächlich nur Arbeiten übernehmen, die erst anfallen, wenn der eigentliche Hausbau fertig und das Haus abgenommen ist.

Eine andere Sache sind die sogenannten Ausbau- oder Mitbauhäuser, die von Hausherstellern angeboten werden. Sparen lassen sich hier etwa 20.000 Euro. Hier gibt es ganz unterschiedliche Möglichkeiten mitzumachen, beginnend vom Rohbau, der noch komplett ausgebaut werden muss. Die notwendigen Ausbauarbeiten sind oft von den Anbietern vorgegeben, es gibt aber auch Häuser, wo der Kunde die Arbeiten mit dem Unternehmen genau abstimmen kann. Experten raten, darauf zu achten, dass man eine speziell aufs Haus zugeschnittene, detaillierte Ausbauanleitung erhält, in der auch die Baustoffe, Materialien und die konkreten Arbeitsgänge beschrieben sind. Denn beim Service und der Unterstützung durch den Hersteller gibt es enorme Unterschiede.

Welche Versicherung Sie brauchen

„Wichtig ist natürlich auch, dass ich mir die Arbeiten nicht nur zutraue, sondern sie auch wirklich gut erledigen kann, gibt Thomas Penningh, Präsident beim Verein Privater Bauherren (VPB) zudem zu bedenken. Denn was nutzt es, wenn am Ende beispielsweise die Einfahrt keinen tragfähigen Unterbau hat, und dann noch einmal viel Geld in den Fachmann investiert werden muss, der alles von Grund auf erneuert?

Damit sich der künftige Eigentümer mit seiner Muskelhypothek am Ende nicht übernimmt, empfiehlt Rainer Huhle, Geschäftsführer beim Bauherren-Schutzbund (BSB), die Eigenleistung ohnehin auf maximal fünf bis zehn Prozent der Gesamtkosten zu beschränken. Nur wer wirklich von Berufs wegen sachkundig ist, könne auch getrost darüber hinaus gehen. Übrigens gehen auch die Geldinstitute bei der Finanzierung das Thema Muskelhypothek sehr penibel an. Soll die Eigenleistung im Finanzierungsplan berücksichtigt werden, müsse mit der Bank Klartext geredet werden, so Huhle. Denn die Geldgeber hätten natürlich ein Interesse daran, dass der Umfang der Eigenleistung realistisch bleibt.

In jedem Fall sollte die Eigenleistung vertraglich klar geregelt werden. Damit hat der Kunde eine Garantie, um wie viel sich die Bausumme reduziert. Aber auch für den Bauunternehmer schafft die Schriftform Klarheit, welche Leistungen er erbringen muss, und welche nicht. „Allzu viel Ersparnis sollte man aber nicht erwarten“, sagt BSB-Experte Huhle. Denn wer selbst malert, fliest oder gar dämmt, wird das Material häufig teurer einkaufen müssen als das Bauunternehmen, das in der Regel von Mengenrabatten profitiert. Daher sollte man sich im Vorfeld immer auch die Gutschrift detailliert nach Lohn- und Materialkosten aufschlüsseln lassen. Und sich dabei immer die Frage stellen: Macht das finanziell tatsächlich Sinn?

Anmelden ist Pflicht

Bleibt noch die Frage der Sicherheit. Jährlich verunglücken auf privaten Baustellen mehrere hundert Menschen. Wer mitschuftet, und auch noch Familie und Freunde mit einspannt, gilt nach dem Gesetz als Unternehmer – mit allen dazugehörigen Pflichten. Das heißt etwa, dass er für den Arbeitsschutz seiner Helfer sorgen muss. Und für deren Versicherung. Damit auch auf der privaten Baustelle die gesetzliche Unfallversicherung greift, muss der Bauherr ohnehin alle privaten Helfer bei der Berufsgenossenschaft, also der BG BAU, anmelden. Und zwar spätestens eine Woche nach Baubeginn. Ausnahmen gibt es bei kurzfristigen Baumaßnahmen und Förderung des Wohnraums. Zuständig sind hier die Träger der öffentlichen Hand (Unfallkassen). Wer seine Helfer nicht anmeldet, riskiert eine Strafzahlung in Höhe von bis zu 2500 Euro.

Wichtig für Sie: Der Faktor 250!

 

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